中国房地产市场2018总结&2019展望

来源:未知    作者:zhoumo    人气:    发布时间:2019-02-27    

  1. 政策:供需两侧精准调控,引导预期回归理性

  2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”,两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。

  可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳定市场预期的效应正在不断强化。由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是上文提到的扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走向平衡积累基础。在2019年,面对复杂的调控环境仍然是企业的常态,特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业未雨绸缪。

  2. 价格:百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显

  今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。

  从2018年三季度开始部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果:调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用,但今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预期的明显转变。在当前政策稳定的前提下,2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为,正常的价格调整,有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说,积极营销、合理定价,才是提前适应价格变化周期的不二法则。

  3. 供求:供给增长、成交平稳,短期库存水平更趋合理

  2018年1-11月,全国商品房销售面积为14.9亿平方米,同比增长1.4%,增速持续回落。其中商品住宅销售面积12.9亿平方米,同比增长2.1%。去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面,重点城市调控效果显现,成交规模趋于稳定。

  (1) 成交规模:重点城市成交规模同比基本持平

  重点代表城市整体成交规模同比基本持平。据初步统计,2018年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2983万平方米,同比增长1.7%,绝对规模与去年同期基本持平。不同级别城市来看,各线城市商品住宅成交规模同比均相对稳定。市场整体调整背景下成交的维稳主要源于供应的放量增长。2018年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米,同比增长24.8%。随着重点城市住宅供不应求态势的缓解,其短期库存水平也渐趋合理。

  尽管从数据上看,重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,但考虑到三四季度房企供应放量增长的情况,这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化:更多的城市开始出现开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况,整体市场量价回落的格局正在形成。2019年,市场会延续下行,开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇,对于当下的房企来说,就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销,更要在拓展端注重项目规模可控,防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市,业绩释放的窗口期快到了关闭的时候,一切的策略都需要更“快”。

  (2) 成交结构:多数城市各层次产品价格小幅提升,市场高端化步伐放缓

  基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。

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责任编辑:zhoumo